マンション老朽化問題!最後はどうなる?

マンション老朽化問題について、中古マンション購入を検討している人なら考えた方がいいでしょう。

中古マンション購入でよく見るのが、「最初の10年で新築の時より相当価格が落ちる、
しかし!25年経つと価格が横ばいになる」という売り文句です。
実際統計的にはそうですが、マンションだって永遠に立っているわけではありません。

今回はマンション老朽化問題についてきちんと知っていきましょう。

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マンション老朽化問題を知ろう

マンションの寿命は、一般的には50年と言われています。
これにはいろんな意見があるので、きっちり50年で価値がなくなるとかそういうことではないのですが、
まあ、人間の平均寿命くらいの感覚でとらえていいのではないでしょうか?

コンクリートは100年持つとか言われますが、その人が何年まで生きられるかというのは亡くなるまで分からないものなのは
人間もマンションも同じです。
しかし、一般的に「まあ50年くらい」と言われているので
「なんとなく50年経ったらあまり価値がない」くらいの感覚は、潜在的にはあると言えるでしょう。(50年以上のマンションに住んでいる方すみません)

ということで、マンション老朽化問題について、必要最低限の知識をお伝えしていきます。

▶2022年問題

別記事でも書きましたが、2022年以降、築50年のマンションが激増します。
これは1970年代のバブルと関係あり、1972年にマンションが続々と建てられたわけです。

%を見ればことの深刻さが分かるのですが出典によりますと

2015年末時点で約623万戸のマンションストックが
築50年を迎えるマンションが、
2020年には133万戸(21.3%)
2022年には233万戸(37.39%)
2025年には511万戸 (82.0%)
出典:

と2022年から急激に増えて1/3以上になるわけです。

それよりも問題なのが「処置を決められない」ということです。
築50年を過ぎれば
終活するか
建て替えるか
大規模改修するか
の3択になりますが、どれをとっても「大金がかかる」か「立ち退きをお願いするが断られる」と
いうことになり、簡単に築50年問題は解決しないのです。

実際に、2002年以降建て替えられたマンションは150戸(0.0024%)ということで
どれだけ、決められないマンションが多いことか分かると思います。

昔から問題になりますよね。
「ここに国道を通したい。助成金を出すので立ち退きをお願いしたい」
という国の要望に、最後までずっと反抗し続け、10年以上進まなかったあの鉄道とか、
あの国道とか、という話は知っていると思います。

普通に「懐事情」でマンション建て替えや引っ越しができない人が多いのでしょう。

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水道管破裂ニュースが多いですね

日本列島、水道管の老朽化による破裂問題が今取り上げられています。
先日2017年10月にも福岡で大変なことがありました。

恐らく老朽化でしょう。

普通に、古いマンションを見ていると、水道管もそうですが、ガス管とかも見えていて、古くて壊れたらどうなるんだろう、という
怖さもあるし、悪い人があれを壊したら大変だな、と思うことがあります。

一応国も対策をしているのですが、間に合っていません。

マンションの最後はどうなるか?

実は調べていたら気になったのですが
「マンションの最後はどうなるの?」という話題がけっこう多いのです。

やはり自分が住む、または購入するとなると、50年後のことが気になる人も多いのですよね。

こんな本まであります。

前述しましたように
マンションが築50年超えてくると
・終活するか
・建て替えるか
・大規模改修するか
の3択になります。

ここにある壁として「お金」と「賛成・同意」です。
建て替えするにしても、住居所の一定数以上の同意が必要ですが、お金を提示されたら同意できない人は多いでしょう。

また、建て替える場合においても、街の規制や、技術の進歩で「その通り」に建て替えるわけではないですよね。
そうなると容積率の問題が…。

と、かなり複雑になってくるため、正直、現状のように「放置」になる可能性が高いのです。
よほど、管理人が優秀で住民を皆説得して、「こうするのが一番良い」と納得させない限り、前に進めないのです。

「何もできず放置」

がほとんどでしょう。

大規模改修も、規模が様々ですが、小規模、つまりお金がそこまでかからないものであれば
築50年以内にやるのはむしろ義務です。

大規模改修の場合は、いろいろとお金がかかるやらなければならない基準があります。

廃墟となり、価値がなくなってしまう場合もある、ということは念頭においておいた方がいいでしょう。
ただ、うまく不動産売買をするのであれば
2,30年で回収し、利益を得ているということになるケースが多いようです。

マンションの最後….意外と考える人は多いのですね。

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2022年問題をわかりやすく言うと?

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