2022年問題をわかりやすく言うと?

2022年問題というのを不動産関係について調べていると出てくることでしょう。
実はこれは、複雑な問題を抱えていますのでもし不動産売買をするのであれば知っておくのは必須であります。
2022年問題についてわかりやすくシェアしていきたいと思います。

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2022年問題をわかりやすく3つの観点から説明

2022年問題を分かりやすく言うと3つの観点からとなります。

1つは、一番有名なのもので、「生産緑地問題」に関すること。

2つは、東京オリンピック前後に都心の不動産ブームでバブルがはじけるのがそのへんのタイミングでは?と言われていること

3つは、マンション築50年経過の深刻化のはじまり

この3点でしょう。

2022年の生産緑地問題

一番有名なのが2022年の「生産緑地問題」です。

生産緑地とは、都内でも意外と多くあるだだっぴろい土地なんですが、正確に言うと
「住宅の建築が可能な市街化区域内の面積500平米以上の土地」
で、出典によると、関東だけでもこんなにあるみたいです。

     生産緑地(ha)   東京ドーム(4.6ha)個数換算
埼玉県   1,824.80   397
千葉県   1,188.51   258
東京都   3,329.80   724
神奈川県  1,404.10   305
愛知県   1,206.02   262
大阪府   2,100.40   457
出典:http://www.mag2.com/p/news/251124

これはわかりやすく言うと、1992年に法律で改正施行されたことで
生産緑地(住宅の建築が可能な市街化区域内の面積500平米以上の土地)の指定から30年後が経過すると、
所有者が農業を続ける意志がない場合、市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出る事が可能となる、法律のことで、
30年後である2022年、マンションデベロッパーや、不動産関係者はもちろん目をつけているので
そのへんの土地を買いあさることで、需要より供給がいっきに高まるので、不動産価格がいっきに下がる懸念もされています。

東京オリンピック前後に都心の不動産ブームでバブルがはじけるかも

現在、東京オリンピックのバブルで、都内の不動産価格がすごいことになっているのをご存知かと思います。
これは正直、海外投資家が買い上げている面が強く、住むためというよりからは「投資」のためです。

ですからいいところで売りに出て、どこかでバブル崩壊するのは目に見えています。
それが、2022年の生産緑地問題をきっかけとするか、もしくは加速させるかと指摘する専門家もおり
202x年不動産大下落、みたいな本を出版している人が多数います。

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マンション築50年経過の深刻化

分かりやすく言えば、50年前、不動産バブルだったツケが来るということです。
現在の東京オリンピックバブルに近いものが、全国的にあり
経済成長でバブルで、ディスコ男女が踊ってという時代を思い浮かべてもらえればと思います。
その後、バブル崩壊したのもよくご存じでしょう。

2015年末時点で約623万戸のマンションストックですが
そのうち築50年を迎えるマンションが、
2020年には133万戸(21.3%)
2022年には233万戸(37.39%)
2025年には511万戸 (82.0%)
となるということで、%見るとかなりヤバいというのが分かりますね。

2022年で1/3を超えるわけです。

で、築50年の何が問題か、というと
法律などで制定されているわけではありませんが
一般的に「マンションの寿命は50年」と言われます。

都道府県によっては、「築x年」で老朽化対策マンションとして位置付けられているところもあります。

50年はひとつの目安で、それを機に、
建て替えるか
終活するか
大規模改修
をしなければなりません。

しかし、何分管理人が老人だったりすることもありますし、
どれもお金がかかることなので「放置」する人が多いことが予想されます。

実際、2002年以降、建て替えられたマンションは150戸(0.0024%)ということです。

これにはいろんな意見があって、コンクリートは100年持つとかで
大丈夫だという主張する人もいますが、
せめて、ホームインスペクションなどをして、本当に大丈夫かを大規模に調査する必要はあるでしょう。

しかし、住居民同士の交流も少ないこの時代。
ともに、お金を出して何かしらのアクションをするとか、話し合うとか、そういうこともなかなかできないので
どうなることやら…と悲観する専門家が多いわけです。

つまり「意思決定機能さえも作用しない」ことの懸念です。

これによって空き家が増え、ゴーストマンションが増えてくる可能性はあります。

2022年問題から分かること

こういった3つの観点から2022年を見るとご自身の立ち位置が分かりやすいかと思います。

これから不動産投資をしよう、という人は、やはり待った、ということにもなるでしょう。
今、持っている人は売る動機になるかもしれません。

もちろん不動産売買にはほかの要素もたくさんありますので総合的な判断が必要となってきますが
これら2022年問題を考慮して、動かなければならないのは必須であります。

今後、人口減していく中で、私たちがこの国の未来をどう予想して、どう行動していくか
2022年問題の3つの観点がひとつの判断要素となることでしょう。

最後までありがとうございました。

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