築30年以上のマンション購入のメリットデメリットまとめ

マンションの購入を検討していると「価格が高い」・「立地条件が悪い」など、様々な理由で多くの方が新築マンションだけでなく中古マンションも含めて物件を検索します。
中古マンションを検索していると築30年・築40年など、かなり築年数が経過している物件が出てきます。
このように築年数が経過している物件を購入している人も多くいるのですが、将来性等も考慮して考えた時どのようなメリット・デメリットが有るのでしょうか。
そもそも20年住んだら、築50年とかになってしまうわけですが、住み続けることなど出来るのでしょうか?

それでも調べると意外と満足度が高いことが分かります。

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築30年以上のマンション購入 意外と満足度高いの?

 

築30年以上のマンション購入は増えてる?

なぜここで築30年以上のマンションについて取り上げるかというと、政府が空き家対策として中古住宅を買いやすいインフラを整えるのに躍起で
事実お買い得になってきているのが一番で、
実際、私の周りでも中古マンションを買ったという人が偶然か分かりませんが、多いのです。

実際築30年以上のマンション購入は増えているか?という資料は残念ながら見つからなかったのですが
中古マンションの購入は政府の期待ほどはまだ上がっていませんが、今後対策が浸透してもっと上がるとみられています。

 

中古住宅が増え、政府が対策をしている

前述したように、空き家対策が必須の状況となっています。
当サイトの空き家に関する記事でも記載したように、今人口減の中で新築もたくさん建てられているため
将来的な空き家は以下のグラフにありますように60年で9倍となる見込みです。

政府の対策は急務で、自治体に権限を移したり、補助金をだしたりと、以下のような対策をしています。

・各自治体による空き家条例。所沢で2010年10月1日始めて施行。
・空家等対策の推進に関する特別措置法
・固定資産税の住宅用地の特例(問題視されてる空き家に関しては、減税の対象にならないとするもの)
・上記に含まれる借主負担のDIY型賃貸借契約

おそらく、数字によっては今後さらに対策を強めていくことでしょう。

 

中古マンションは不動産屋にとってはお勧めらしい

中古マンションは、特に築30年ほどで、1981年6月の新耐震が適用されたものは、不動産屋にとってお勧めだそうです。
と言いますのも、築年数が進むほど不動産の価格は落ちるものですが、築25年から価格が安定しだします。
つまり築25年も築30年もだいたい同じ価格です。(同じ形のものなら)

また、満足度を見ても、中古一軒家は満足度が低いのに対して、マンションは満足度が高いです。

出典:https://www.mlit.go.jp/common/001090307.pdf
国土交通行政モニターアンケートより

これは管理・修繕が計画的にちゃんとされていることが多いため(もちろん中にはいい加減なところもありますが)
劣化が著しいということが一軒家と比べてないのです。
一軒家だと、素人が判断するので、本当に目に見える痛みがあって初めて着手しますので、手遅れであったり広まっていることが多いのです。

築30年以上のマンション購入のメリットデメリット

それではまずは築30年以上のマンション購入のデメリットからみていきます。
築30年以上だと微妙なラインなのですが、2017年時点では36年以上が旧耐震性物件となります。

旧耐震物件と新耐震物件で特に違ってきますので、見ていきましょう。

▶築30年以上のマンションのデメリット

デメリット1:耐震性

メディアなどで自然災害がクローズアップされ、旧耐震という言葉を聞く機会が多くなっています。
建物の耐震性に関しては、昭和56年に建築基準法の改正が実施され、昭和56年6月を境に旧耐震と新耐震に分けられ様になりました。
昭和56年6月以降の建物は“新耐震基準建物”に分類され、震度5強以上の地震がおきても【倒壊・崩壊・ほとんど損傷しない】ように建築基準法で定められました。
旧耐震の物件より堅固に設計されています。

デメリット2:修繕リスク

雑誌などを見ていると「マンションは管理を買え」という記事をよく見かけます。
マンションの管理は管理会社でも管理人でもなく、居住者(所有者)が行うので管理を買う事は出来ないのですが、建物管理はとても大切です。
マンションの場合は建物の修繕工事を行う場合、【修繕積立金】を利用して建物全体の修繕工事を行います。
この修繕積立金が不足してしまうと【修繕したいけどお金が無くて出来ない】・【修繕が必要な箇所だけど次回に先延ばししよう】など、建物の劣化が進んでしまいます。

共用部分の配管、外壁補修等、定期的な修繕をしていないと、修繕積立金の一時金として何十万円、何百万円をいう一時金を徴収されてしまう事もあります。
ただ、中古マンションの場合は新築マンションと異なり、修繕積立金総額やこれまでの修繕工事の履歴を確認する事が出来ます。
滞納金の有無、借入金の有無なども確認する事が出来るので、マンションがどのように維持管理されているのかを実際に確認できるので確認の仕方によっては修繕リスクは大幅に軽減する事が出来ます。

▶築30年以上のマンションのメリット

メリット1:価格

上記のように一般的には新耐震基準建物の方が物件が堅固に設計されていると言われています。
その為、新耐震基準の物件は旧耐震の物件に比べ物件価格が高めに設定されます。
エリアなどによっても異なるので正確な価格差を算出する事は出来ませんが、間違いなく旧耐震の物件の方が価格を抑える事が出来ます。

当然ながら、それぞれの家庭で住宅費用に充てられる予算は限られています。
子供の小学校入学に合せてマンションを購入すると仮定しても、小学校卒業までの6年間は必ず住む事を想定するはずです。
住宅費は必ず必要になるので金銭的なメリットは大きく感じるのではないでしょうか。

 

メリット2:価値の目減りが少ない

新築マンションを購入する場合【住んだ瞬間に価値が下がる】と言われています。
マンション購入したとしても、そのマンションに確実に永住するかは誰にも分かりません。
もし、購入したマンションを転売する時が来た時【いくら位でで売却できるのか】がとても重要です。
特に住宅ローンを利用している方は死活問題にもなりかねません。
経済状況やエリアなどの諸条件によっても異なりますが、基本的にはマンションの価値は目減りします。
その中で、最も価値の目減りが大きいのは
【新築→築20年前後】
この間が最も目減りが大きいとされています。

築年数の新しいマンションは“建物価値”の目減りが大きくなります。
それに対して築30年以上の物件はどうでしょうか。
リノベーション物件などで付加価値を加えている物件もありますが、基本的は建物価格は大きくありません。
なので、築30年以上のマンションは、ほとんど“土地の価値”となります。
経済状況などの要因で土地価格が変動したとしても、不動産がタダになる事はありえません。
室内に大きな付加価値を求めなければ“土地の持分”があるので、購入時と売却時の価格差を小さくする事が出来るので新築マンションと比較すると価値の目減りを抑える事が出来ます。

 

実際、購入した人の感想

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特に後悔なんかしてないよ。補修は多いけどね
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築30年でもモノによって全然違いますね。管理されてきたマンションかそうでないかはよく見たほうがいい
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リフォームしましたが、新築買うより金銭的に全然お得で満足しています。 まあ間取りは理想通りではないですが、慣れますね
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贅沢言わなけれな満足できますよ。異常な傷みがある家じゃないなら価格も安いし満足しています
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リフォームに200万かけました。景色もいいし何も問題ありませんよ

ネットで調べたときはネガティブな情報が多い気がしましたが、実際、募集して聞いてみると満足している人の方が多いですね。
もちろん人の感性にもよるのですが、ひどいマンションでない限りは「住めば都」のようですね。

まとめ

マンションを検索する時は、駅からの距離、学区域、予算など、様々な希望条件を考えて物件を検索すると思います。
管理状態にもよりますが【エリア・立地・価格】
この3つの希望が強い方は新築マンションでなく、築30年以上の中古マンションを検討してみても良いのではないでしょうか。

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